Déterminer la surface de votre bien : surface privative Loi Carrez ou surface habitable

Que ce soit aux premiers instants de votre projet de vente, au moment de la rédaction de l’annonce de vente de votre bien ou de sa présentation aux candidats acquéreurs, il est indispensable d’en indiquer la surface.

Voici les règles principales qui vous permettront d’établir de façon claire et juste le relevé de ces éléments, nécessaires à la présentation de votre bien.

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Quelles sont les définitions légales ?

Surface privative dite Loi Carrez : superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Surface habitable (Loi Boutin) : La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Surface privative Loi Carrez	Surface Habitable Loi Boutin	Surface de plancher
Obligatoire pour une vente d’appartement	Obligatoire pour les locations (Appartement ou maison)	Utilisée pour les dépôts de permis de construire

Nota : Il existe plusieurs autres définitions de surface mais qui ne seront pas abordées ici, par soucis de simplification, car elles ne vous seront d’aucune utilité dans le cadre de votre démarche de vente.

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Choisir le bon critère en fonction de votre situation :

Vous vendez un appartement

 ➡️ Vous devez obligatoirement utiliser les règles de mesure de la Loi Carrez.

Vous vendez une maison

Pour la vente d’une maison, il n’existe pas d’obligation légale de faire mesurer la superficie. La surface est donc donnée à titre indicatif, et ne possède aucune valeur contractuelle.

➡️ Pour renseigner vos acquéreurs, vous avez le choix d’utiliser les règles de mesure de la Loi Carrez ou de la surface habitable.

Il sera alors important de préciser la méthode de calcul choisie.

💛 Notre avis : il nous paraît plus juste et cohérent d’utiliser les règles de mesure de la loi Carrez, puisque cette méthode est imposée dans le cadre de la vente d’appartement. En outre, elle tient compte à la fois de l’espace de vie habitable & potentiellement habitable, ce qui sera plus à même d’éveiller l’intérêt d’un futur propriétaire, qui pourra y voir le potentiel d’évolution de l’habitabilité du bien.

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Détail des modes de calcul

Les 2 méthodes de calcul sont assez proches.

Toutes 2 prennent en compte exclusivement :

• Les espaces clos et couverts

• Les hauteurs sous plafond supérieures à 1,80 mètres

Ce qui les distinguent :

La superficie Loi Carrez concerne la superficie privative, habitable et potentiellement habitable (inclut les combles ou les sous-sols aménageables par exemple).

La superficie habitable vise les surfaces immédiatement habitables d’un bien, sans travaux d’aménagement et intérieures au logement (sans qu’il soit nécessaire de passer par l’extérieur pour y accéder

Comparatif des surfaces prises en compte :

Nature espace	Superficie Loi Carrez	Surface habitable	Remarques
Terrasses, balcons, loggias	✅	X	Non clos et ouverts
Caves, garages, parkings	X	X	Non aménageable pour habiter
Sous-sols (autres que caves, garage, parking)	✅	X	Potentiellement aménageable pour y habiter
Combles aménagés	✅	✅	Immédiatement habitables
Combles non aménagés	✅	X	Potentiellement aménageables pour y habiter
Grenier	X	X	Différencié des combles et considéré comme non aménageable pour y habiter
Réserve	✅	X	Peut servir à agrandir le logement, donc potentiellement aménageable
Remises, placards	✅	X	Peut servir à agrandir le logement, donc potentiellement aménageable
Véranda	✅	X	-

Présentation Schématique Superficie Loi Carrez :

Présentation Schématique Surface habitable :

Exemple d’attestation de superficie Loi Carrez réalisée par un professionnel :

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Comment mesurer concrètement et efficacement votre bien ?

La vente d’un appartement impose de produire une attestation de superficie, pour laquelle il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel, de par la technicité de certaines mesures.

💛 Notre avis : Produire une attestation de superficie pour la vente d’une maison représente un coût supplémentaire (variable suivant la dimension de votre maison : environ 150 à 250 € pour une maison de taille moyenne), mais fournira une information fiable et précise à présenter à vos candidats acquéreurs.

Si vous décidez de mesurer vous-même votre logement, il sera judicieux et bien plus pratique d’utiliser un télémètre laser, que l’on trouve dans le commerce dès 30 € environ (magasins de bricolage ou sur internet). Un investissement somme toute assez modique eu égard aux nombreux services qu’il vous rendra.